Жилище является одним из основных материальных условиях существования людей, а обеспеченность жильем – одно из гарантий успешного функционирования институтов, семьи, общества и государства.

В России проблема обеспеченности жильем является одной из определяющих: около 8% жителей проживают в служебных квартирах, общежитиях, либо снимают жилье. При этом снимают жилье не столько люди с высоким доходом, сколько мало обеспеченные семьи. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств.

Таким образом, 15% населения страны по существу «ютятся» в жилищах, малопригодных для жизни, кроме того 65% граждан желают улучшить свое жилье, но их финансовый бюджет хватает только на текущие расходы. И только 5-6% населения могут благополучно улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств с использования ипотечных кредитов .

Критерии жилищных условий определил Всероссийский центр уровня жизни. Согласно исследованиям Всероссийского центра уровня жизни, 4,5% россиян живут в очень плохих условиях, а 33% – в плохих условиях. Плохие условия – это меньше 18 квадратных метров на человека и отсутствие каких-то важных коммунальных услуг. Очень плохие – это меньше семи квадратных метров на человека и отсутствие горячего водоснабжения.

В целом 71% россиян живет в условиях ниже среднего – на одного человека приходится меньше одной комнаты и 30 кв. метра от общей площади жилья. При этом высокий уровень обеспеченности жильем есть только у каждого десятого россиянина. В среднем на одного россиянина приходится по итогам 2010 г. 22,8 кв. м (таблица 1).

Таблица 1 Обеспеченность жильем в России

В свою очередь по европейским стандартам у человека должна быть отдельная комната площадью 30 кв. метра со всеми удобствами и связью.

Что касается г. Уфы, то к 2025 году обеспеченность жильем на одного жителя по оценкам здесь должна достичь 25-26 кв. метра. Сегодня этот показатель составляет 21,2 кв. метра на человека. Большинство уфимцев стремится к собственной комнате на каждого члена семьи. Однако при этом многие занижают планку, поставленную аналитиками, и считают, что даже 15 квадратов на человека вполне хватит для достижения среднего уровня жизни.

Несмотря на все минусы, некоторые маленькие квартиры обладают неоспоримыми плюсами. Главный из них – это все-таки отдельная квартира, а не комната в коммуналке. Кроме того, некоторые малогабаритки имеют неплохой потенциал при проведении перепланировки. Из небольших «двушек» площадью 37-38 квадратных метров при определенных усилиях получаются превосходные квартиры-студии для одного-двух человек.

Есть еще один плюс в пользу квартир небольшой площади – эксплуатационные расходы на малогабаритку ниже по сравнению с теми суммами, которые приходится отдавать за проживание в квартире большей площади .

Необходимость формирования рынка доступного жилья и является важнейшей задачей любого государства. Способы привлечения средств в жилищный сектор менялись в зависимости от исторического этапа развития странны. Рыночные механизмы приобретения жилья пришли на смену централизованному распределению бюджетных средств, на которые осуществляются строительство государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам.

К началу формирования экономики отсутствовал четкий механизм приобретения жилья населением. Население должно было самостоятельно решать вопросы по обеспечению необходимым жильем. При этом собственных средств у граждан не хватало, а кредитование осуществлялось в незначительных объемах.

Проблема обеспеченности жильем в России в целом и в Республике Башкортостан в частности связана со следующими обстоятельствами.

1) Недостаточный объем строительства жилья.

В 2009-2010 гг. наблюдается сокращение объемов строительства жилья в России (табл. 2).

Таблица 2 Ввод в действие жилых домов (общая площадь)

2) Высокая стоимость жилья.

В начале 2000- х годов рост доходов населения превышал рост стоимости жилья, но с 2006 года удорожание стоимости жилья привело к обратной тенденции .

Средние цены на первичном рынке жилья
в федеральных округах Российской Федерации приведены в табл. 3.

Анализ цен на жилье в России свидетельствует об устойчивой тенденции роста. Средняя цена квадратного метра жилья в Уфе за март 2011 составила 45,67 тыс. руб. За месяц цены выросли на 0,8%, а с начала года – на 2,6%. Уфа заняла 32-е место в рейтинге цен на жилье за март 2011, составленном Национальной ассоциацией сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ). Из 34 субъектов, вошедших в список, повышение цен на 0,5% и более по данной выборке произошло в 19 регионах. В числе лидеров роста цен в марте – Красноярск (+2,1%), Ростов-на-Дону (+1,9%), Иваново и Новокузнецк (+1,7%). В 13 субъектах итоговое изменение цен за март оказалось меньше 0,5%.

Таблица 3 Средние цены на первичном рынке жилья в России (на конец года, руб. /м 2)

Федеральный округ
Российская Федерация
в том числе по федеральным округам: Центральный
Северо-Западный
Северо- Кавказский
Приволжский
Уральский
Сибирский
Дальневосточный

3) Низкая покупательная способность населения.

Среднедушевые доходы россиян составили по итогам 2010 г. 18553 руб. в месяц (в 2009 г. – 16838 руб.) при среднем уровне цен на первичном рынке жилья 48144 руб. /м 2

Определенные задачи в улучшении жилищных условий россиян призвана решить Государственная программа «Жилище» (2011-2015). Она ориентирует развитие ипотеки как банковской, так и не банковской. При восстановлении ситуации на рынке жилья после фазы кризиса государство делает акцент на развитие ипотеки.

Кроме того, для решения жилищной проблемы россиян необходимо наращивать объемы строительства, снижать стоимость строительства 1 кв. м до 7-8 тыс.руб.; повышать уровень доходов населения.

Литература:

1. Лушина, А.Л. Жилищные проблемы россиян: факты и перспективы // Российское предпринимательство. – 2010. – №9

2. Сиразетдинов Р.М. Жилищная политик: новые направления // Российское предпринимательство. – 2010. – №9.

3. http://www.bashinform.ru/news/354309/.

4. http://102metra.ru/news/449545.html.

5. Комплексный сборник. Республика Башкортостан в цифрах: Комплексный сборник. В 2 ч. Ч.1/ Башкортостанстат. – Уфа, 2010. – 204 с.

6. Россия в цифрах. 2011: Крат.стат.сб./Росстат- M., 2011. - 581 с.

В последние годы, пожалуй, наибольший успех из всех отраслей российской экономики достигнут строительством. Даже визуальные наблюдения показывают, что вся страна строится и ремонтируется. На первый взгляд, такое положение дел позволяет надеяться на то, что в области жилищного строительства Россия может преодолеть свое отставание от развитых стран мира. Однако имеющиеся факты свидетельствуют, что здесь ситуация, может быть, даже хуже, чем в других областях экономики. Так, по европейским стандартам, строительная активность должна быть не меньше 1 кв.м. на душу населения в год, т.е. жилищная обеспеченность должна ежегодно прирастать на 1 кв.м. В 2005 году в России было построено только 0,3 кв.м. на человека. Если рассматривать отдельные регионы страны, то многие территории оставались на уровне 0,01-0,02 кв.м./чел. Некоторые экономически развитые субъекты Российской Федерации, например, Москва и Московская область, в 2005 году существенно приблизились к европейскому стандарту и достигли 0,5 и 0,8 кв.м./чел. соответственно.

Однако изменение структуры собственности через приватизационные механизмы и созданные законодательные основы формирования рынка жилья пока кардинально не увеличивают объем жилищного фонда, а жилищная обеспеченность в России по сравнению с развитыми странами остается по-прежнему крайне низкой. Отметим, что государства бывшего социалистического блока (Польша, Литва, Латвия и др.) сталкиваются с аналогичной проблемой нехватки жилья.

Отталкиваясь от ситуации с жилищной обеспеченностью в других странах, зададимся таким вопросом, при каких объемах жилищного строительства и в какой срок Россия сможет нарастить свой жилищный фонд, когда на одного гражданина приходилось бы 40 кв.м., как в Германии, или 65 кв.м., как в США. При этом будем рассматривать два сценария развития событий: пессимистический, когда масштабы нового жилищного строительства в России остаются на достигнутом уровне (0,3 кв.м./чел.); оптимистический, когда прирост российского жилищного строительства выходит на европейский стандарт (1 кв.м./чел.).

Приняв численность населения России за константу, получаем, что при существующем масштабе жилищного строительства (0,3 кв.м./чел.) догнать Германию удастся только через 64 года при условии, что жилищная обеспеченность немцев не изменится. И это при том, что по данным Федеральной статистической службы Германии, в 2003-2005 гг. ее строительная активность оценивалась на уровне 0,3-0,4 кв.м./чел., что весьма далеко от европейского стандарта; при высокой жилищной обеспеченности Германия может себе это позволить. Если же Россия выйдет на европейский стандарт строительной активности (1 кв.м./чел. в год), то для достижения показателя в 40 кв.м./чел. ей потребуется 19 лет. Отставание России по уровню жилищной обеспеченности от США при текущей строительной активности оценивается 147-летним периодом (пессимистичный сценарий). Если же каждый год упорно возводить по 1 кв.м. нового жилья на человека, то этот срок составит 44 года (оптимистичный сценарий).

Если предположить, что на практике будет реализован некий промежуточный сценарий развития, то в этом случае отставание России от США составит 95,5 лет. Похоже, что в современных условиях такое отставание является неустранимым. Таким образом, идентифицированный разрыв между Россией и экономически развитыми государствами мира огромен и на его ликвидацию потребуются десятилетия активного жилищного строительства. Попутно заметим, что анализируемая нами жилищная сфера не подвержена климатическим влияниям, ибо такой северной стране, как Норвегия, суровые зимы не помешали стать лидером в области жилищной обеспеченности населения.

Для корректного сопоставления уровня жилищной обеспеченности России с другими странами следует помимо рассмотренных показателей учитывать еще и качество жилья. Данная характеристика является комплексной и трудно оцениваемой, однако в качестве нее можно использовать такие параметры, как абсолютный и относительный размеры ветхого и аварийного жилья. По итогам 10-летнего развития (1995-2006 гг.) объем ветхого и аварийного жилья увеличился в 2,5 раза, а его доля в совокупном жилищном фонде страны возросла с 1,4% до 3,1%. С увеличением доли ветхого и аварийного жилищного фонда возрастает и его величина на душу населения.

Таким образом, количественный рост жилищной обеспеченности в России сопровождается повышением среднего физического износа жилищного фонда.

Снижение объемов аварийного и ветхого жилья осуществляется по двум направлениям: капитальный ремонт ветхого жилья и строительство нового жилья.

Средняя обеспеченность жильем населения стран СНГ остается низкой

В статистике советского периода (как и в современной российской статистике) для общей характеристики жилищных условий населения чаще всего применялся показатель средней обеспеченности населения жильем. Он рассчитывался как по данным сплошных переписей или выборочных обследований, так и по данным текущего учета. В первом случае он показывал среднее число квадратных метров общей или жилой площади, приходящихся на одного члена домохозяйства (семьи). Во втором - средний размер жилищного фонда страны, региона, города или другой территориальной единицы, приходящегося на одного человека из общей численности населения, постоянно проживающего на данной территории.

По данным Всесоюзной переписи 1989 года, средняя обеспеченность жильем населения союзных республик, ставших впоследствии членами СНГ, составляла от 10 до 20 квадратных метров общей площади в расчете на одного человека (рис. 1). Это заметно меньше, чем было в большинстве европейских стран, в том числе и социалистического лагеря. Для снижения остроты дефицита жилья разрабатывались и реализовывались специальные жилищные программы, активно велось массовое жилищное строительство. Объемы ввода нового жилья в 90-е годы резко сократились практически повсеместно, однако, как показали результаты первых национальных переписей, средняя обеспеченность жильем возросла во всех странах, по которым имеются соответствующие данные, кроме Киргизии, где она осталась неизменной - 13 квадратных метров на человека. Она увеличилась на 3-4 квадратных метра не только в тех странах, где численность населения сокращалась (в Белоруссии, Казахстане, России и на Украине), но и в странах с быстро растущим населением (в Таджикистане и, в меньшей мере - на 2 метра, в Азербайджане).

Рисунок 1. Средняя обеспеченность жильем населения стран СНГ, по данным переписей, кв. метров общей площади на человека

Средняя обеспеченность населения жильем по данным текущего учета жилищного фонда и населения быстро увеличивалась во всех странах СНГ, кроме Азербайджана, Киргизии и Таджикистана (рис. 2). В среднем по СНГ она возросла с 16 квадратных метров общей площади жилья на человека в конце 1991 года до 19 квадратных метров в конце 2005 года. К началу 2006 года она была выше, чем в конце 1991 года во всех странах, кроме Таджикистана - соответственно, 8,6 против 9,5 квадратного метра общей площади жилищного фонда на человека. В Армении и Белоруссии средняя обеспеченность жильем достигла 23 квадратных метров на человека, на Украине - 22, в Молдавии и России превысила 21 квадратный метр.

Рисунок 2. Средняя обеспеченность жильем населения стран СНГ на конец 1991, 1995, 2000 и 2005 годов, по данным текущего учета, кв. метров общей площади на человека

В международной статистике обеспеченность населения жильем гораздо реже характеризуется числом квадратных метров, приходящихся на одного человека. Чаще применяется показатель числа человек, приходящихся на комнату. Так, одним из критериев проживания в условиях трущоб, принятых программой ООН по населенным пунктам (ООН-ХАБИТАТ), является недостаточная площадь жилья - более трех человек на жилую комнату. А по критериям Статистического комитета Европейского Союза, перенаселенным жилье считается тогда, когда на комнату приходится более одного человека. С этой точки зрения, представляют определенный интерес данные о распределении жилых помещений по числу комнат (рис. 3). Для жилищного фонда большинства стран - бывших республик СССР, а также некоторых стран бывшего социалистического лагеря, характерно преобладание жилых помещений, состоящих всего лишь из одной - двух комнат, и практически полное отсутствие жилых единиц с числом комнат, превышающим пять. А если говорить о жилищном фонде, построенном или модернизированном в советский период, то редкими были и четырехкомнатные квартиры, не говоря уже о квартирах с большим числом жилых комнат. Учитывая то, что в ряде стран СНГ, прежде всего, среднеазиатских, средний размер домохозяйств заметно превосходит средний размер домохозяйств стран Европейского Союза и Америки, можно сказать, что средняя обеспеченность жильем населения стран СНГ, несмотря на ее рост за период независимого существования, остается достаточно низкой.

Рисунок 3. Распределение жилых помещений по числу комнат в некоторых странах СНГ и других странах мира, %

4 - Туркмения - на конец 2003 года.
5 - Europe in figures. Eurostat yearbook 2006-2007. P. 123.

Почти половина жителей России хочет улучшить жилищные условия, переехав в квартиру побольше

«Нам показали сегодня квартиры в 20 кв. м – кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья», – говорил в 2016 г. тогдашний вице-премьер Игорь Шувалов, осматривая новостройки эконом-класса в Казани. К 2024 г. объем жилищного строительства должен вырасти минимум до 120 млн кв. м в год, жилищные условия должны улучшаться не менее чем для 5 млн семей ежегодно, жилье должно быть доступно семьям со средним достатком, а ставка по ипотеке не должна превышать 8%, говорится в указе о национальных целях и стратегических задачах развития, который президент Владимир Путин подписал в мае.

Где и как живут россияне сегодня?

25 квадратных метров

На одного человека в России приходится лишь одна комната - это один из самых низких показателей рейтинга «Индекс лучшей жизни» (Better Life Index), который составляет Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Столько же у одного жителя Турции и Мексики; самые высокие показатели – в Канаде (2,5), Новой Зеландии и США (по 2,4). Средний показатель по странам ОЭСР – 1,8 комнаты на человека. Всего в рейтинге участвуют 36 стран – 34 члена ОЭСР (это в основном развитые экономики) плюс Бразилия и Россия.

По обеспеченности жильем Россия серьезно отстает от развитых стран, подтверждают данные Дом.РФ (госкомпания, бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования). В среднем по России на одного человека приходится 25 кв. м жилья. Это существенно меньше, чем в других странах Европы, где на одного человека приходится в среднем от 40 кв. м жилья, и США и Канады, где более 70 кв. м. Даже в густонаселенном Китае этот показатель выше – 27 кв. м, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

В Московской агломерации на человека приходится около 22 кв. м, в Санкт-Петербурге – 24 кв. м, в Воронежской агломерации – 29 кв. м. Для сравнения: в Берлине, Вене, Риме и Нью-Йорке этот показатель превышает 40 кв. м на человека, в Париже, Мадриде, Женеве, Стокгольме – от 30 до 40 кв. м.

Где квадратные метры

Почти три четверти россиян живут в городах, причем эта доля не меняется с 2010 г.; 73% жителей страны проживают в квартирах, остальные – в частных домах.

«Сейчас 77% жилого фонда в России – это однообразные микрорайоны, так они застраивались с весьма плотной застройкой и не всегда развитой городской инфраструктурой».
Дмитрий Медведев, апрель 2018 г.

Жилье большинства москвичей выглядит так: 2–3-комнатные квартиры небольшой площади, где живет несколько поколений, рассказывает Светлана Жукова, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости». Чаще всего это типовые дома, возведенные в 60–70-х гг. Двушка и трешка – наиболее распространенный вариант и в целом по России, отмечает Литинецкая: на двухкомнатные квартиры приходится 39% жилья в стране, их средняя площадь – 48 кв. м, на трехкомнатные – 28% (65 кв. м).

Больше половины всех квартир в стране было построено в 1945–1995 гг. – 2,4 млрд кв. м (60% жилищного фонда), свидетельствуют данные Росстата (ведомство готовит отчет по жилищному хозяйству раз в два года, последний доступный опубликован в 2016 г.). Задачи сформировать комфортную жилую и городскую среду тогда не было, говорится в ответе Дом.РФ на вопросы «Ведомости&».

Без базовых удобств, например туалета в доме, продолжают жить 13,8% россиян, по этому показателю из включенных в рейтинг ОЭСР стран Россия проигрывает только ЮАР (37%). В Бразилии без канализации в доме живет 6,7%. Росстат считает обеспеченность удобствами иначе – не по количеству людей, а по числу квадратных метров с водопроводом, канализацией и проч. По российской статистике выходит, что в среднем по стране удобствами обеспечено 66% жилья.

В ветхом и аварийном состоянии в 2015 г. находилось 2,5% российского жилищного фонда, свидетельствуют данные Росстата.

Куда стремятся россияне

Около 45% российских семей хотят улучшить жилищные условия, в первую очередь – переехать в квартиру побольше, ссылается Дом.РФ на данные социологических исследований.

Куда и как переезжают россияне? Они стремятся в крупные города. С 2010 г. численность 17 крупнейших агломераций с населением более 1 млн человек увеличилась на 5-15%, в них проживает треть населения страны, свидетельствуют данные Дом.РФ (правда, неясно, какую долю от прироста обеспечило изменение административных границ). В этих же крупнейших городах строится более половины жилья.

Из введенных в 2016 г. 80,2 млн кв. м жилой площади 58,8 млн кв. м приходится на города и поселки городского типа (73%) и 21,4 млн кв. м – на сельскую местность (27%), говорится в «Бюллетене индивидуального жилищного строительства», который опубликовал Аналитический центр при правительстве в декабре 2017 г. Это почти точно соответствует соотношению городского и сельского населения, указывают авторы «Бюллетеня». При этом жители сельских территорий чаще всего живут в индивидуальных домах – они в 2016 г. обеспечили 79% вводимой площади.

78,5 млн кв. м жилья

было введено в России в 2017 г., по данным Росстата, – на 1,3% меньше, чем годом ранее.
Лидерами по вводу стали Московская область – 8,8 млн кв. м, Санкт-Петербург – 3,5 млн кв. м и Москва – 3,4 млн кв. м.
В 2017 г. было выдано 1 млн кредитов на 2 трлн руб.

Как россияне приобретают жилье? В Москве, например, большая часть сделок с жильем – это обмен, как правило, с доплатой в 1,5–2 млн руб. (накопления или ипотека), которые позволяют купить жилье большей площади или такой же, но в более статусном районе, рассказывает Жукова. Чаще всего для переезда выбираются дома, построенные с середины 1960-х по начало 1990-х, продолжает она, а через 2-4 года та же семья, доплатив и добавив материнский капитал, переезжает в более современные типовые панельные дома. Есть небольшая категория людей, которые сразу стремятся улучшить качество дома, например переехать из однушки в хрущевке в просторную однокомнатную квартиру или студию в новостройке, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости».

Тренд – сокращение сроков пользования квартирой, говорит Жукова: люди становятся более мобильными и, вовлекаясь в процесс улучшения жилищных условий, проводят сделки уже не один раз.

Средний размер построенных квартир с 2010 г. уменьшается. По данным Росстата, в 2010 г. он составлял 81,5 кв. м, а в 2015 г. – уже 71,4 кв. м. Покупатели все чаще покупают жилье меньшей площади, подтверждают более свежие данные «Миэль-новостроек». Например, по итогам I квартала 2018 г. средняя площадь квартир составила 52 кв. м – это на 10% меньше, чем за аналогичный период 2017 г. В старой Москве средняя площадь приобретаемой квартиры за год сократилась на 3% и составила 60 кв. м, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой».

Жилье без спроса

Нужно взять новую высоту – стремиться к увеличению объемов строительства с сегодняшних 80 до 120 млн кв. м в год, такую задачу поставил Путин в послании Федеральному собранию в 2018 г. Полуторакратный рост объемов вводимого жилья позволит, по расчетам Дом.РФ, увеличить среднюю обеспеченность граждан жильем до 30 кв. м на человека к 2024 г.

Дело не столько в объемах строительства, сколько в его себестоимости: платежеспособный спрос на новостройки в среднем по стране примерно в 2,5 раза ниже предложения; похожая ситуация и на вторичном рынке, отмечает Литинецкая.

Основной инструмент поддержки платежеспособного спроса на жилье – ипотека: в 2017 г., по данным Дом.РФ, каждая вторая квартира на первичном рынке и третья – на вторичном рынке жилья приобреталась с использованием ипотеки. По мере снижения ставок и достижения целевого уровня в 7–8% годовых ипотека станет доступна более чем для 50% российских семей, уверены эксперты компании. Сейчас средняя ставка в 15 крупнейших банках составляет 9,34% для первичного рынка и 9,5% для вторичного.

Еще один фактор, который должен радикально улучшить показатели по обеспеченности современным жильем, – столичная программа реновации. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин называл московскую реновацию «самой масштабной программой в мире». Она предусматривает снос к 2032 г. более 5100 пятиэтажек по всему городу и строительство взамен в 2 раза большего объема нового жилья. Предполагается, что в новое жилье сможет переехать 1,6 млн человек. Всего на программу реновации будет выделено 3 трлн руб. &

Текст: Инесса Демидова

Правительство страны ставит амбициозные планы в области жилищного строительства. Однако насколько они выполнимы? Какое отставание от развитого мира предстоит преодолеть России? Что нужно, чтобы жилье в стране стало действительно доступным?

1. Неустранимая проблема. Как в советской, так в и постсоветской России, жилищный вопрос не утрачивает свою актуальность. Во времена СССР жилье являлось дефицитом по причине ограниченного предложения и административного характера его распределения. На сегодняшний день дефицит жилья по-прежнему сохраняется - по сравнению с советским периодом объемы жилищного строительства снизились. Кроме того, в условиях рынка административный характер распределения жилья уступил место механизму ценообразования, мало ориентированному на удовлетворение домашними хозяйствами потребительского спроса на жилье.

Оговоримся сразу: цена жилья и его доступность - разные вещи. Сегодняшняя конъюнктура на жилищных рынках США и стран Западной Европы свидетельствует о том, что жилище как один из фундаментальных активов домашних хозяйств почти никогда не стоит дешево, но через рыночные институты (например, жилищно-строительные кооперативы, ипотечное кредитование) оно оказывается вполне доступным. Конечно, доступность жилья не означает его покупку за наличные при единовременной 100%-ной оплате. В развитых странах мира такая практика мало распространена.

Анализируя состояние жилищного рынка России, можно сделать вывод о том, что жилье не только стоит дорого, но и, что самое важное, является недоступным для большинства, нуждающегося в нем. Национальные рыночные механизмы, отвечающие за доступность, либо не сформированы, либо не работают, либо настроены не оптимально.

Попробуем оценить масштаб отставания России по уровню доступности жилья от развитых стран мира и определить оптимальные с точки зрения доступности жилья параметры ипотечного жилищного кредитования.

Перед тем, как перейти к оценке доступности жилья в межстрановом аспекте, рассмотрим такие ценообразующие факторы, как строительная активность и жилищная обеспеченность.

2. Строительная активность и жилищная обеспеченность в России и развитых странах. Возраст жилищного рынка России составляет около 16 лет, и в этом смысле он достаточно молод, тогда как история отечественного жилищного строительства насчитывает много сотен лет. Тем не менее, по жилищной обеспеченности (числу квадратных метров жилья, приходящихся на душу населения) Россия пока остается далеко позади от развитых стран. Конечно, необходимо делать поправки на такие события, как Вторая мировая война, однако ряд стран, находящихся сегодня в статусе развитых (например, Германия), пережив масштабные разрушения, добились весьма высоких результатов.

В нашем исследовании оценка жилищной обеспеченности является усредненной. Принимая во внимание все недостатки средних значений, мы вынуждены их использовать по причине отсутствия других официальных данных.

Информация, представленная в табл.1, позволяет установить более чем 2-х кратное отставание России от развитых стран мира по уровню жилищной обеспеченности. Отметим, что страны бывшего социалистического блока (Польша, Литва, Латвия) также сталкиваются с проблемой нехватки жилья.

По жилищной обеспеченности в тройку лидеров входят Норвегия (74 кв.м/чел.), США (65 кв.м/чел.) и Дания (50,6 кв.м/чел.). Германия, как и Россия, понесшая в ходе Второй мировой войны значительные разрушения на своей территории, через 50 лет опережает Россию по количеству квадратных метров жилья на душу населения более чем в 2 раза.

Таблица 1. Обеспеченность населения жильем по странам мира

Страна		Процентное отношение к лидеру, % (Норвегия=100%)	Год оценки
Норвегия
Великобритания
Швейцария
Нидерланды
Германия
Финляндия
Ирландия
Словения
Словакия
Россия

Источники: , , .

По официальным данным, в настоящее время 61% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн. кв. м, что на сегодняшний день соответствует жилищной обеспеченности в 31-32 кв. м на душу населения. Чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд страны надо увеличить почти на 50%. При этом лишь 12,4% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования .

Изменение жилищной обеспеченности напрямую зависит от объемов строительства нового жилья, физического износа существующего жилищного фонда и численности населения.

Рассмотрим подробнее результаты работы национального сектора жилищного строительства за последние 35 лет через параметр строительной активности, оцениваемый как объем ввода нового жилья на душу населения. Что касается содержания статистической информации о вводе нового жилья, то необходимо учитывать элемент искусственного завышения объемов сданного в эксплуатацию жилья. Дело в том, что введенное по бумагам госкомиссии новое жилье еще не означает его фактическую пригодность для проживания. По техническим причинам заселение ряда сданных домов может произойти только 2-3 года спустя их приемки.

В табл.2 показана ретроспективная динамика жилищного строительства и жилищной обеспеченности в России в советский и постсоветский периоды.

Представленные в табл.2 данные позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, с распадом СССР объемы жилищного строительства в России стали заметно снижаться. Строительная активность в России, державшаяся в 1970-1990 гг. на уровне 0,43-0,46 кв.м/чел., с 1991 года стала неуклонно падать и в 2000 году достигла низовой отметки в 0,21 кв.м/чел. Малые объемы строительства нового жилья за последние 16 лет на фоне сокращения численности населения свидетельствуют о том, что отказ государства от активного участия в жилищной строительстве себя не оправдал, а частный бизнес не справляется с возложенными на него задачами .

Таблица 2. Строительная активность и жилищная обеспеченность в России

	Ввод в действие жилых домов, млн.кв.м общей площади	Численность населения, млн.чел.	Строительная активность, кв.м нового жилья/чел.	Жилищный фонд на конец года, млн.кв.м	Жилищная обеспеченность, кв.м/чел.
				нет данных	нет данных
				нет данных	нет данных

Источники: ; ; .

Во-вторых, отдельно прокомментируем показатель жилищной обеспеченности. По итогам 1980-1990 гг. жилищная обеспеченность возросла на 4 кв.м и в 1990 году составила 16,4 кв.м/чел., а население страны увеличилось на 9,4 млн. чел. Если же мы рассмотрим период 1991-2006 гг., то зафиксируем увеличение обеспеченности жильем еще на 4,6 кв.м., а уменьшение жителей - на 5,5 млн. чел. Расчеты показывают, что более 90% прироста жилищной обеспеченности в постсоветской России произошло за счет сокращения населения, а не за счет увеличения жилищного фонда .

На сегодняшний день по масштабам жилищного строительства Россия существенно отстает от ведущих стран. По европейским стандартам, годовая строительная активность должна быть не меньше 1 кв. м на душу населения. Таким образом, каждый год жилищная обеспеченность должна прирастать на 1 кв. м. Данные табл.2 показывают, что в 2006 году в среднем по стране было построено только 0,36 кв.м/чел. Если рассматривать отдельные регионы страны, то многие территории достигли только 0,1-0,2 кв.м/чел. Из лидеров следует отметить Москву и Московскую область, строительная активность которых в 2006 году составила соответственно 0,5 кв.м/чел. и 1 кв.м/чел. .

Теперь зададимся таким вопросом: при какой строительной активности и в какой срок Россия сможет нарастить свой жилищный фонд, при котором значение жилищной обеспеченности стало бы эквивалентно уровню развитых стран. Здесь мы можем рассмотреть два сценария развития событий, каждому из которых, соответствует определенный уровень строительной активности. Пессимистичному сценарию соответствует строительная активность, достигнутая в 2006 году, - 0,36 кв.м/чел.; оптимистичному сценарию - европейский стандарт 1 кв.м/чел. Для проведения расчетов численность населения России принимается за константу. Расчеты временных периодов для обоих сценариев представлены в табл.3.

В соответствии с пессимистичным сценарием период сокращения отставания России от Норвегии и США составляет более 100 лет. При оптимистичном сценарии количество лет уменьшается до 53 и 44 лет соответственно. Учитывая, что в перспективе жилищная обеспеченность в этих странах не будет уменьшаться, оцененный разрыв можно квалифицировать как непреодолимый. Что касается Германии, то даже при оптимистичном развитии событий России потребуется 19 лет, чтобы выйти на ее уровень 2002 года (табл.3-4). Необходимо отметить, что по данным Федеральной статистической службы Германии, в 2003-2005 гг. строительная активность оценивалась на уровне 0,3-0,4 кв.м/чел., что весьма далеко от европейского стандарта. Однако при высокой жилищной обеспеченности Германия может себе это позволить.

Таблица 3. Период сокращения отставания России по уровню жилищной обеспеченности от развитых стран мира

Страна	Период сокращения отставания, лет
	Пессимистичный сценарий	Оптимистичный сценарий
Норвегия
Великобритания
Швейцария
Нидерланды
Германия
Финляндия
Ирландия

Итак, мы провели сравнительный анализ физических параметров жилищного фонда России и зарубежных стран и установили цивилизационное отставание России от стран-лидеров по уровню жилищной обеспеченности. Отдельного внимания, конечно, заслуживает сравнительный анализ качества жилищного фонда, но это уже является предметом отдельного исследования.

Таким образом, высокая потребность в жилье при низком его предложении на фоне высокой дифференциации населения по доходам стимулирует неконтролируемый рост цен. Одним из универсальных механизмов, обеспечивающих доступность жилья при высоких ценах, является ипотечное кредитование.

3. Доступность жилья с кредитом в России и США. Для оценки доступности жилья в мировой практике используются индекс доступности жилья с ипотечным кредитом (англ. — Housing Affordability Index,). Этот индикатор социально-экономической эффективности рынка получил широкое распространение в США и европейских странах. Он показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру. Так, например, значение показателя в 60% означает, что у домохозяйства есть только 60% дохода, необходимого для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.

В настоящее время индекс доступности жилья с кредитом нашел применение в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Согласно авторам проекта обеспечение доступного жилья означает, что по итогам реализации проектных мероприятий к 2010 году не менее 30% населения страны должны иметь возможность приобрести жилье на собственные и заемные средства. Иными словами, рассчитываемый для 30% российских семей индекс доступности жилья с кредитом должен быть не менее 100%.

В общем виде индекс доступности жилья с кредитом определяется по следующей простой формуле: HAI=(eR/C)100%, где HAI — индекс доступности жилья с кредитом, R — среднемесячный доход семьи; C — ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье; e — предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита (в США e=25%).

Необходимо отметить, что величина С рассчитывается в соответствии с аннуитетным способом начисления процентных платежей. Ее размер зависит от суммы кредита, необходимого семье на покупку жилища, процентной ставки по кредиту и срока кредитования. В США для оценки индекса HAI размер ипотечного кредита принимается равным 80% от стоимости приобретаемого жилья; оставшиеся 20% стоимости погашаются домашним хозяйством за счет собственных средств.

Сравнительные оценки доступности жилья в России и США по методике индекса HAI представлены в табл.4.

Источники: ; ; .

Месячный доход российской семьи исчислялся как сумма двух среднемесячных зарплат, а стоимость квартиры рассчитывалась, исходя из ее общей площади 54 кв. м. В целях обеспечения сопоставимости данных параметр предельной доли дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита, для России, как и в США, принимаем равным 25%. Фигурирующие в формулах кредитные параметры для России взяты из программы ипотечного жилищного кредитования Сбербанка РФ 2005-2006 гг. Говоря о сумме кредита, предполагаем, что у российских домашних хозяйств, как и в США, 20% от стоимости квартиры оплачиваются из личных сбережений.

Сравнительный анализ данных табл.4 позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, даже с точки зрения возможности использования ипотечных программ доступность жилья в России остается низкой. Индекс доступности жилья с кредитом в России в 3 раза ниже аналогичного показателя в США . Таким образом, для российских домашних хозяйств со средними доходами приобретение жилья крайне затруднительно не только за счет собственных, но и за счет заемных средств.

Во-вторых, механизм ипотечного жилищного кредитования в России пока недостаточно развит, что выражается в высоких процентных ставках и относительно коротких сроках кредита.

Вариантные расчеты индекса HAI по данным о заработной плате и цене 1 кв. м жилья на первичном рынке за 2006 год показывают, что доступность жилья в России в ее американском понимании возможна только при фактически беспроцентном предоставлении домашним хозяйствам ипотечного кредита на 30 лет (табл.5).

Таблица 5. Вариантные оценки доступности жилья с кредитом при различных условиях ипотечного кредитования

Условия ипотечного кредитования		Процентная ставка по кредиту (годовых)
Срок кредитования	15 лет
	20 лет
	25 лет
	30 лет

Данные табл.5 также показывают, что сила влияния процентной ставки на уровень доступности жилья в несколько раз выше, чем сила влияния срока кредитования.

4. Доступность жилья в регионах России. Рассмотрим значения индекса HAI в ряде регионов России (табл.6). На основе полученных результатов представляется возможным выявить кластеры регионов страны, характеризующиеся различным уровнем доступности жилья, в соответствии с которыми возможно проведение дифференцированной государственной политики, например, жилищного строительства, предоставления субсидий на приобретение жилья, объединения субъектов РФ.

Таблица 6. Оценка доступности жилья с кредитом по регионам России в 2005 году

Регион	Значения индекса HAI , %
	Первичный рынок	Вторичный рынок
Центральный федеральный округ
Московская область
Рязанская область
г. Москва
Северо-Западный федеральный округ
Мурманская область	нет данных
г. Санкт-Петербург
Южный федеральный округ
Республика Дагестан	нет данных
Приволжский федеральный округ
Республика Башкортостан
Республика Марий Эл
Республика Мордовия
Уральский федеральный округ
Свердловская область
Тюменская область
Челябинская область
Сибирский федеральный округ
Алтайский край
Красноярский край
Иркутская область
Дальневосточный федеральный округ
Камчатская область
Магаданская область	нет данных

Источники: ; ; .

Оцененные параметры доступности жилья в региональном разрезе позволяют сделать следующие выводы.

Во-первых, по имеющимся данным на 2005 год максимальная доступность жилья отмечается в Магаданской области, минимальная - в Республике Дагестан.

Во-вторых, важно подчеркнуть, что относительно комфортные условия по доступности жилья оказались либо в нефтедобывающих регионах (например, Тюменская область), либо в регионах, откуда население стремится переехать в более благоприятные районы. К таковым можно отнести Магаданскую и Мурманскую области.

В-третьих, особое внимание обращает на себя низкий уровень доступности жилья в городах федерального значения: Москве и Санкт-Петербурге. Вместе эти субъекты федерации аккумулируют более 15 млн. чел, или 10% населения страны, которое живет в условиях высокой плотности и низкой жилищной обеспеченности. Так, по уровню доступности жилья северная столица России сопоставима с Республикой Марий Эл, Чувашией и Удмуртской Республикой, а Москва смогла превзойти только 7 регионов.

Высокая дифференциация регионов России по уровню доступности жилья с кредитом обуславливает необходимость проведения государством политики селективных процентных ставок по ипотечным кредитам. Например, Сбербанк России устанавливает льготные ставки по ипотечным кредитам для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. Отделения Сбербанка в других регионах страны, население которых нуждается в повышении доступности жилья не менее москвичей, работает по единым для всех процентным ставкам.

*Работа выполнена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект №08-02-00065а).

Литература

2. Российский статистический ежегодник. 2005. Стат.сб./Росстат. М., 2006.

3. Housing Statistics in the European Union 2004. National Board of Housing, Building and Planning, Sweden; Ministry for Regional Development of the Czech Republic/ www.iut.nu .

8. Гусев А.Б. Жилищное строительство в столичном регионе: Москва проигрывает Подмосковью/